勾勒2005京沪深穗数字形态对于全国房地产业来说,2005年可算是“政策年”。一系列宏观调控政策对整个房地产市场都产生了或多或少的影响。以北京、上海、广州和深圳为例,宏观调控政策出台前后,四大城市的房地产市场出现了不同的发展趋势。土地购置和开发速度减慢在宏观调控政策的影响下,自第二季度以来,北京土地购置面积和开发面积均出现大幅度的下降;上海土地开发面积同比略有上涨,但增幅小于上年同期水平(见表5);广州土地购置面积和开发面积均呈现下降趋势;深圳自2002年以来一直实行土地紧缩政策,2005年深圳全市计划供应土地面积1269万平方米,与2004年总量基本持平,其中商品房开发用地供应控制在80万平方米,仅占供应总量的6%,供应的主要区域也集中在特区外的龙岗区和宝安区。商品房开发建设速度放缓自第二季度以来,北京、上海的房地产开发投资额同比增幅逐季下降。但上海由于“两个一千万”配套商品房和中低价商品房计划的实施,开发投资额增幅仍位于四大城市之首。广州1月~9月共完成投资281.06亿元,比2004年同期增长5.1%。深圳房地产投资已进入理性调整期,房地产投资规模与结构渐趋合理,2005年开发投资额与2004年基本持平,略有下降。住宅开发建设速度放缓普通住宅比重加大由于政府澳门黄金城城赌场开户有关部门严控高端物业项目的审批以及停止别墅用地的申请报批,2005年四大城市高档物业的供应呈下降趋势。5月,七部委提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中指出,要改善住房供应结构,住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。在此影响下,住宅新增供应中普通住宅市场的比重进一步加大,供应区域以城市郊区为主。其中,上海市政府为了加大普通住宅供应,在2005年初提出“两个一千万”配套商品房和中低价商品房的计划,截至9月底,已开

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工建设配套商品房1007万平方米,同时有430万平方米配套商品房实现预售。北京需求持续旺盛,一方面由于大量外地人才的涌入以及旧城改造使中低档住宅市场的需求较大,另一方面在奥运等利好因素的影响下,投资性需求也保持旺盛,销售价格持续上涨。上海受宏观调控的影响最大,自4月以来销售面积持续下降,直到9月销售面积开始止跌回升,主要是由于前几个月累积的延迟上市的楼盘,以及新增的中低价商品房及配套商品房的集中上市,加之价格的进一步走低以及银行对房贷优惠利率的逐步放开,因此自9月以来成交量开始回升,但销售价格持续下跌。广州、深圳的房地产泡沫不明显,受此次宏观调控的影响较小,只是出现了一个短暂的观望期。自9月以来市场开始回暖,需求恢复旺盛,销售面积、销售价格出现大幅上升(见表6)。甲级写字楼需求强劲销售价格持续上涨北京、上海写字楼新增供应持续增加;广州写字楼市场开始回暖;深圳由于2004年写字楼市场放量供应,市场存量巨大,消化滞后,使得开发商纷纷放慢了开发建设速度,因此2005年前三季度深圳市写字楼新增供应大幅度下降。受2008年奥运利好因素的影响,北京写字楼需求持续旺盛。2005年1~9月,北京写字楼期房预售成交63.4万平方米,同比增长109%,写字楼期房预售成交面积占当期批准预售面积的52%,比2004年同期高33个百分点。由于上海城市经济强劲增长,写字楼市场供求两旺,虽然新增供应持续增加,但是整体仍呈现供不应求的态势。广州写字楼市场受CEPA、9+2泛珠三角、2010年亚运会等利好因素的影响,需求保持强劲,除了传统的珠江新城,天河路一带也由于交通便捷、地段配套完善和项目定位高,逐步成为需求的热点区域。随着地铁的开通,深圳地铁沿线的写字楼市场需求旺盛,蔡屋围、华强北、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域,这几个区域的成交量约占总成交量的90%(见表7)。二手住宅销售价格和销售面积大幅下降受政策的影响,自第三季度以来,四大城市二手住宅的销售面积和销售价格均出现了大幅度的下降。销售面积方面,北京、广州、深圳分别比第二季度下降了18%、30%和35%。销售价格方面,北京、上海、广州、深圳等一线城市都有不同程度的下跌,其中上海下跌的幅度最大。综上所述,2005年四大城市在宏观调控的影响下,房地产市场特征表现各异:北京房地澳门黄金城城赌场开户产开发建设速度虽然开始放缓,但是受奥运等利好因素的影响,整体上仍呈稳定发展的态势,甲级写字楼和商业营业用房市场需求旺盛。上海住宅市场的投机性需求得到有效的抑制,受国际大都市的定位以及世博会拉动的影响,甲级写字楼和市级商圈的商业营业用房市场的需求旺盛。广州住宅市场发展平稳,受泛珠三角区域合作、2010年亚运会举办、CEPA实施等利好消息的影响,写字楼市场开始回暖,商业营业用房市场快速发展。深圳住宅市场发展平稳,写字楼市场受2004年放量供应的影响开发建设速度放缓,随着零售业的开放,商业营业用房市场供需两旺。

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